상암이냐 가재울이냐, 13억대 서울 아파트 고르는 게 이렇게 어렵다.
서울에서 13~14억 예산으로 아파트를 고른다는 게 생각보다 선택지가 많지 않다.
강남이나 용산 같은 핵심 지역은 아예 넘볼 수가 없고, 그렇다고 외곽으로 너무 나가자니 생활권이 걸린다.
그래서 자연스럽게 눈이 가는 곳이 마포, 서대문 일대인데, 여기서도 막상 좁혀보면 결국 두 곳이 자꾸 비교된다.
상암동 월드컵파크 3단지와 가재울 뉴타운의 DMC센트럴아이파크다.
겉보기엔 그냥 비슷한 급지처럼 보이지만, 막상 뜯어보면 성격이 꽤 다르다. 어느 쪽이 낫다는 정답은 없지만, 결국 내가 무엇을 우선시하느냐에 따라 답이 완전히 달라진다는 걸 알게 됐다.
상암월드컵파크 3단지는 마포구 상암동에 위치한 540세대 규모의 아파트다.
2003년에 입주해 이제 20년을 훌쩍 넘긴 구축이지만, 주변 환경만큼은 정말 남다르다.
단지 바로 건너편에 난지천공원이 있고, 조금만 걸으면 월드컵공원, 하늘공원, 노을공원까지 이어진다.
공원이 한강변까지 연결되어 있어서 자전거 타거나 산책하는 일상이 자연스럽게 가능한 동네다. 잔디밭에서 텐트를 치는 것도 된다고 하니, 자연 친화적인 생활을 원하는 사람에게는 이만한 곳이 없다.
업무지구와의 거리도 가깝다.
상암동 DMC는 방송국, IT기업, 스타트업이 몰려 있는 곳이라 근처 카페, 식당, 병원 수준이 생각보다 높다.
MBC 인근에는 365일 연중무휴로 운영되는 병원과 약국도 있는데, 주말에도 병원을 이용할 수 있다는 점은 실거주자 입장에서 꽤 실질적인 장점이다.
홈플러스와 메가박스도 걸어갈 수 있는 거리에 있다.
그런데 아파트 자체만 놓고 보면 단점도 분명히 있다. 우선 단지 내 주차장이 지하 연결이 되어 있지 않다. 주차 자리 자체는 넉넉한 편이라고 하지만, 비나 눈이 오는 날엔 불편할 수 있다.
또 단지 주변 상가가 거의 없어서, 편의점 하나 가려 해도 상암초 근처까지 나가야 하는 상황이 생긴다.
그리고 한 가지 특이한 점은, 앞뒤가 전부 산과 공원으로 둘러싸인 구조라 다른 곳보다 기온이 낮다는 얘기가 있다.
자연이 좋아서 그 동네를 선택하는 거라면 큰 문제는 아니겠지만, 이런 체감 기후도 막상 살다 보면 영향이 없지는 않다.
DMC센트럴아이파크는 서대문구 남가좌동에 위치한 1,061세대 규모 아파트로, 가재울 뉴타운 1구역을 재개발해 2018년에 완공됐다.
브랜드는 HDC현대산업개발의 아이파크고, 연식으로 따지면 아직 10년이 채 안 된 준신축이다.
가재울 뉴타운 일대는 인프라 측면에서 진짜 강하다.
학원가, 편의시설, 대형마트, 음식점 등이 촘촘하게 형성되어 있어서, 일상에서 불편을 느낄 일이 거의 없다.
아이를 키우는 가정이라면 특히 학원 밀집도가 높다는 점이 크게 작용한다. 실제로 상암에서 가재울로 이사한 이유가 학원 때문이었다는 이야기도 적지 않다.
단지 자체도 비교적 최근에 지어진 만큼 내부 시설이나 주거 환경이 쾌적한 편이다. 유동인구가 많고, 주변에 다양한 상권이 형성되어 있어 활기찬 동네 분위기를 좋아하는 사람에게는 잘 맞는다.
다만 이 단지가 가재울 뉴타운 끝쪽에 자리잡고 있다는 점은 약점으로 꼽힌다. 같은 가재울 뉴타운 내에서도 위치에 따라 편의성과 선호도 차이가 꽤 나는데, 인근의 DMC에코자이나 래미안루센티아가 더 주목받는 경우도 있다.
같은 예산이라면 이 단지들과도 비교해보는 것이 좋다.
또 하나, 가재울 뉴타운 전체가 이미 개발이 거의 완료된 상태라 앞으로 새 아파트가 들어올 여지가 적다. 재건축 가능성도 소셜믹스 방식으로 지어진 단지 특성상 현실적이지 않다.
교통 문제, 생각보다 좀 더 복잡하다.
두 곳의 교통 접근성을 단순 거리로만 비교하면 오해가 생긴다. 지도에서 보면 상암과 가재울이 가까워 보이지만, 실제로는 경의선 철길을 넘고 증산터널을 지나야 하기 때문에 퇴근 시간대엔 정체가 심해진다.
특히 상암에서 가재울 방향 이동은 출퇴근 시간대에 예상보다 훨씬 오래 걸릴 수 있다.
지하철의 경우, 상암 3단지는 현재 공항철도 DMC역이 도보권이고, 대장홍대선(중전철)이 완공되면 상암역도 걸어서 이용 가능한 거리가 된다.
이 노선은 경전철이 아니라 중전철이라는 점에서 수송 용량이나 속도 측면에서 기대치가 다르다.
대장홍대선 호재가 현재 시세에 얼마나 반영됐느냐는 사람마다 의견이 다르다. 아직 실착공 전 단계인 만큼 완전한 반영은 아니라는 시각도 있고, 심의위원회 통과 등 진전이 이뤄지면서 일부는 이미 반영됐다는 시각도 있다.
공통적으로 동의하는 부분은, 지하철은 삽을 뜨고 눈에 보이기 시작할 때, 그리고 실제 개통 이후에 시세 반영이 가장 크다는 점이다.
마곡이 9호선 개통 이후, 구리·다산이 8호선 개통 이후 급상승한 사례가 자주 언급된다.
투자로 보면 어디가 나을까?
솔직히 말하면, 이 가격대에서 두 곳을 투자 목적으로만 비교하는 건 쉽지 않다. 둘 다 서울에서 나름의 위치를 가진 지역이고, 각자 다른 방향의 호재와 한계를 가지고 있기 때문이다.
상암 3단지는 랜드마크 부지 개발, 대장홍대선 개통, 역세권 용적률 혜택 등 미래 가치를 기대할 요소가 있다.
단지 내 임대 세대가 없다는 점도 장점이다. 다만 구축이라는 점, 재건축 시점이 불투명하다는 점은 장기 보유 시 고려해야 할 부분이다.
가재울 센트럴아이파크는 뉴타운 인프라와 준신축이라는 강점이 있지만, 이 지역 내에서도 단지 위치나 인지도에 따라 가격 상승 폭의 차이가 있다.
서부선 경전철 같은 교통 호재도 있지만, 착공 시점과 개통 일정이 아직 확정적이지 않은 부분은 변수다.
결론적으로, 직장이 상암DMC나 마포 쪽에 있다면 출퇴근 효율 면에서 상암이 유리하고, 아이 학원이나 일상 편의를 우선시한다면 가재울이 더 맞다.
투자 관점에서는 어느 쪽이 확실히 낫다고 단정하기보다는, 자신의 생활 반경과 우선순위를 먼저 정한 뒤 선택하는 게 후회 없는 결정에 가깝다.
개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.