재건축 아파트를 미리 사둔다는 전략, 한 번쯤 생각해본 적 있을 것이다.

신축이 완성되기 전 조합원 지위를 선점하는 방식인데, 듣기엔 꽤 그럴듯하다.

그런데 막상 들여다보면 생각보다 훨씬 복잡하고, 잘못 들어갔다가는 기대했던 수익은커녕 분담금 폭탄을 맞는 경우도 적지 않다.

창원 가음 지역 재건축 단지…

입지가 좋다고 다 되는 건 아니다.

재건축을 검토할 때 가장 먼저 보는 게 입지다. 맞는 말이다.

그런데 입지 하나만 보고 덜컥 샀다가 뒤늦게 분담금 규모를 알고 당황하는 경우가 꽤 많다.

입지가 괜찮고 시공사 선정이 진행 중이라는 점에 관심을 가졌다. 그런데 경험자들의 반응은 냉정했다.

단지 규모가 작고, 사업성이 떨어진다는 게 이유였다.

왜 단지 규모가 중요할까?

재건축은 기본적으로 조합원 수가 많고 일반분양 가구가 많을수록 수익 구조가 좋다.

일반분양 수익이 조합원 분담금을 상쇄해주기 때문이다.

반면 단지 규모가 작으면 일반분양 물량 자체가 줄거나 아예 없어지고, 그 부담이 고스란히 조합원들에게 돌아간다.

오로지 조합원 주머니에서만 사업비를 충당해야 하는 구조가 되는 것이다.

1군 건설사가 안 왔다는 건 뭘 의미할까?

이번 사례에서 눈여겨볼 대목이 하나 있다. 해당 단지 시공사 입찰에 대형 건설사, 이른바 1군 건설사가 단 한 곳도 참여하지 않았다는 점이다.

중견 건설사들만 참여했고, 그마저도 단독 입찰로 마무리됐다고 한다.

대형 건설사들은 철저하게 사업성을 따진다. 수익이 나지 않는 사업에는 참여 자체를 안 한다.

이 원칙은 상당히 정확하게 시장을 반영한다. 대형사들이 빠졌다는 건, 해당 사업의 수익성이 그들 기준을 통과하지 못했다는 뜻이다.

물론 이에 반론도 있다.

대형사 여부가 사업성의 전부는 아니라는 시각이다. 유명 브랜드 아파트가 어려움을 겪은 사례도 있고, 반대로 중견 건설사가 지은 단지가 탑클래스 가격을 형성한 경우도 있다.

하지만 적어도 초기 판단 기준으로 삼기엔 유효한 신호임은 분명하다.

도급공사비가 분담금이 아니다.

재건축에 익숙하지 않은 사람들이 가장 많이 하는 착각 중 하나가 바로 이것이다. 평당 공사비를 분담금이라고 생각하는 것이다.

예를 들어 도급공사비가 평당 638만 원이라고 하면, 34평 기준으로 약 2억 2천만 원이라는 계산이 나온다. 그런데 실제 분담금은 이것보다 훨씬 크다.

재건축 총사업비는 도급공사비에 사업비가 더해진 구조다.

사업비에는 설계비, 감리비, 금융비용, 이주비 이자, 각종 인허가 비용, 그리고 사업이 길어질수록 늘어나는 금리 부담까지 포함된다.

업계에서는 통상 도급공사비가 전체 사업비의 절반 정도를 차지한다고 본다. 즉, 공사비가 2억 2천이라면 실제 전체 사업비는 두 배 가까이 된다는 계산이 나올 수 있다.

여기에 물가 상승, 자재비 인상, 인건비 상승까지 더하면 몇 년 뒤 확정되는 분담금은 처음 예상보다 훨씬 높아진다.

실제로 이 지역 인근 단지 분담금이 5억을 넘어섰다는 정보를 감안하면, 추후 진행될 단지의 분담금은 6억 후반에서 7억 수준도 각오해야 한다는 분석이 설득력 있게 받아들여졌다.

한 가지 더 짚고 넘어갈 부분이 있다.

시공사가 제안서에 제시하는 공사비는 실제 확정 공사비와 다를 수 있다는 점이다.

입찰 단계에서 제시하는 금액은 조합의 선택을 받기 위한 조건인 경우가 많다.

실제 착공 이후 설계 변경이나 공사 여건 변화에 따라 공사비가 올라가는 일은 재건축 현장에서 흔하게 발생한다.

처음 제시된 숫자를 그대로 믿고 투자 판단을 내리는 건 위험하다는 점을 기억할 필요가 있다.

그렇다면 투자 가치가 없는 걸까?

이 질문에는 단순하게 답하기 어렵다. 실제로 해당 논쟁에서도 의견이 완전히 갈린다.

비관론의 핵심은 명확하다. 소단지에 1군 건설사 미참여, 일반분양 불가, 분담금 부담 가중, 거래 부진이다.

같은 금액으로 이미 완성된 브랜드 아파트나 대단지를 살 수 있다면, 굳이 불확실성이 높은 재건축에 들어갈 이유가 있겠냐는 논리다.

낙관론 쪽은 다른 각도로 본다.

현재 남아 있는 재건축 단지들 중 사업성이 완벽한 곳은 사실상 없다는 것, 그리고 상급지에 위치한 단지라면 시간이 지나면서 가격 상승 자체가 사업성 부족을 상쇄할 수 있다는 시각이다.

실제로 과거에 사업성 없다고 비판받던 단지들이 결국 수억 원의 수익을 안겨준 사례도 있었다.

재건축 투자 전에 꼭 해야 할 것…

논쟁 속에서 가장 차분하고 실용적인 조언이 하나 있다.

수억 원이 들어가는 투자임에도 기본적인 공부를 하지 않고 들어가는 사람이 많다는 지적이었다.

재건축의 사업 절차와 비용 구조, 즉 도급공사비와 사업비가 어떻게 구성되는지, 분담금이 어떻게 결정되는지 정도는 기초 수준으로 이해하고 있어야 한다.

그 다음 단계는 조합설립총회 자료 같은 총회 책자를 직접 구해보는 것이다. 공사비 개략치와 분담금 예상 수치가 담겨 있고, 이를 바탕으로 위험성을 충분히 따진 뒤에 투자 여부를 결정해야 한다.

재건축은 일반 아파트 매매와 달리 현재 가치와 미래 가치를 판단하기가 훨씬 어렵다.

그만큼 조금만 더 공부하면 다른 투자자들보다 앞서갈 수 있는 여지도 있다는 뜻이기도 하다.

결국 재건축 투자는 입지나 브랜드 하나만 보고 결정할 수 없다.

단지 규모, 건설사 참여 현황, 총사업비 구조, 분담금 예상액, 일반분양 가능 여부, 사업 진행 단계까지 층층이 따져봐야 한다.

그 모든 변수를 꼼꼼히 검토한 뒤에도 투자 가치가 있다고 판단된다면, 그때 비로소 움직이는 것이 맞다고 본다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.