대구에서 비수성구 아파트가 8억 원을 넘겼다는 소식은 꽤 오래 회자됐다.

그 주인공이 바로 대구 동구 신천4동에 자리 잡은 더샵 디어엘로다. 포스코건설이 시공한 1,190세대짜리 대단지로, 2024년 봄에 입주를 마쳤다.

친애하는이라는 뜻의 영어 Dear와 스페인어로 하늘을 뜻하는 Cielo를 합쳐 만든 이름이라고 한다. 이름만 놓고 보면 꽤 고급스럽다는 생각이 든다.

더샵 디어엘로에 대해 가장 많이 나오는 지적은~

단지 바로 근처에 모텔과 오피스텔이 밀집해 있다는 점이다.

동대구역이 KTX와 고속버스 터미널을 품고 있는 교통 요충지인 만큼, 역 주변에는 오래전부터 숙박 시설과 유흥 시설이 자연스럽게 형성돼 왔다. 이건 어제오늘 이야기가 아니다.

문제는 이 단지가 바로 그 상권과 가까이 붙어 있다는 점이다. 도보로 1~2분 거리에 모텔이 있다는 이야기도 나오고, 단지 구조 자체가 주거복합(오피스텔 임대 세대 포함)으로 지어졌다는 점도 지적을 받는다.

주거복합 특성상 유동 인구가 많고, 다양한 배경을 가진 사람들이 드나들 수밖에 없는 구조다.

이게 불편하게 느껴지는 사람에게는 분명한 단점이 된다. 특히 아이와 함께 생활하는 가정에서는 동대구역 방향으로 걸어 다니는 길이 불편하다는 이야기를 실제로 하는 경우도 있다.

그렇다고 이것이 이 아파트만의 특별한 문제냐 하면 꼭 그렇지는 않다. 대구 전역에서 역세권이나 터미널 주변에는 비슷한 시설들이 많다.

황금동, 두류동 등 다른 지역도 유흥 시설에서 자유롭지는 않다. 다만 차이가 있다면, 디어엘로는 그 시설들과의 거리가 유독 가깝다는 것이다.

단순히 그 동네에 유흥가가 있느냐가 아니라, 내가 사는 건물 바로 코앞에 있느냐의 차이라고 생각하면 이해가 쉽다.

동대구역이 가깝다는 건 이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나로 자주 언급된다.

KTX, SRT, 고속버스까지 이용 가능하다는 건 출장이 잦은 직장인이나 서울을 오가는 사람에게 분명 매력적이다.

그런데 여기서 한 가지 짚어볼 게 있다.

동대구역 인근이라고 하지만, 지하철역 기준으로 보면 얘기가 좀 달라진다.

이 단지에서 가장 가까운 지하철역은 벤처밸리네거리역인데, 단지에서 약 500m 거리라고 한다.

역세권 기준으로는 ㄱ급은 아니라는 이야기다. 신세계백화점까지도 직선 거리로 780m 정도에 도보 8~9분이 걸린다고 하니, 걸어서 갈 수 있는 거리긴 하지만 여름이나 겨울에는 살짝 부담스러울 수도 있겠다.

한편으로, 2027년 완공 예정인 엑스코선(4호선)이 개통되면 접근성이 달라질 수 있다는 기대감도 있다. 다만 이 개통 시점이 되면 아파트 연식이 이미 7~8년차에 접어들기 때문에, 교통 호재가 집값에 얼마나 반영될 수 있을지는 좀 더 따져봐야 하는 문제다.

수성구 학원가와 가깝다는 이야기가 많이 나온다. 실제로 이 단지에서 수성구 학원가까지 라이딩이나 대중교통으로 이동하는 건 불가능하지는 않다.

그런데 솔직히 말하면, 이건 대구 어느 동네에 사는 가정이든 셔틀버스나 자차를 이용하면 어느 정도 가능한 이야기다.

수성구 학원가가 이 아파트만의 독점적인 혜택은 아니라는 뜻이다.

초등학교는 단지 인근에 효신초가 있는데, 65억 원을 들여 리모델링을 마쳐서 시설 자체는 꽤 쾌적해졌다고 한다. 중학교와 고등학교 학군에 대해서는 평가가 엇갈린다.

수성구 내 학교로의 배정 가능 여부가 중학교까지는 어느 정도 가능하지만, 고등학교는 배정 방식이 달라서 큰 의미를 두기 어렵다는 의견이 많다.

결국 학군을 최우선으로 생각하는 가정이라면, 이 단지보다 만촌동이나 황금동의 기존 학군지를 직접 공략하는 게 훨씬 명확한 선택이 된다.

단지와 대로를 하나 사이에 두고 만촌 매트로 방향으로 넘어가면 상권이 잘 갖춰져 있다고 한다.

오랜 시간 동안 형성된 상권이라 음식점, 카페, 생활 편의 시설 등 웬만한 건 다 있다는 평이다. 이마트나 신세계백화점도 큰 거리는 아니다. 이 부분은 실거주 편의성 측면에서 확실한 장점이라고 볼 수 있다.

다만, 단지 자체가 경사진 지형 위에 위치해 있어서 걷는 게 생각보다 불편하다는 이야기도 있다. 오르막이 제법 있는 지역이라 날씨가 나쁘거나 짐이 많을 때는 체감 거리가 더 길게 느껴질 수 있다.

비수성구 아파트가 8억을 넘겼다는 건 수치로는 분명 인상적이다.

동대구역 인근 이른바 4총사 단지 중에서 가장 신축이고, 브랜드도 더샵이라는 점이 가격을 끌어올리는 데 분명 기여했다고 본다.

그런데 냉정하게 보면, 이 가격이 앞으로도 유지되거나 상승할 것인지에 대해서는 의견이 나뉜다.

현재 실거래 기준으로는 8억을 넘긴 사례도 있지만, 그 이상을 안정적으로 유지하고 있는가에 대해서는 물음표가 붙는다.

신축 프리미엄은 시간이 지나면서 자연스럽게 약해지고, 4호선 개통 시점이 되면 연식 자체가 8년 차에 가까워진다는 점도 고려해야 한다.

투자 목적이라면 5년 이내에 교체하는 전략을 취하는 게 현명하다는 의견도 있고, 장기 실거주 목적으로는 수성구 학군지가 결국 인구 감소 시대에도 수요를 유지한다는 주장도 있다.

어느 쪽이 맞는지는 앞으로 대구 인구 구조와 도시 개발 방향에 따라 달라지겠지만, 단순히 신축이니까, 8억 찍었으니까라는 이유만으로 매수 결정을 내리는 건 위험하다고 생각한다.

더샵 디어엘로는 분명 매력이 있는 단지다.

더샵 브랜드, 1,190세대 규모, 비교적 좋은 상권 접근성, 신축 품질 이런 것들은 부인하기 어렵다.

하지만 단지 바로 인근의 환경 문제, 애매한 지하철 거리, 복잡한 학군 구조, 그리고 시간이 지날수록 희석될 신축 프리미엄은 사기 전에 한 번은 꼭 직접 현장을 걷고 확인해봐야 할 부분이다.

본인의 생활 패턴과 우선순위가 결정해주는 것이다. 아이와 함께 매일 동대구역 방향으로 걸어야 하는 생활인지, 아니면 단지 안에서 주로 생활하고 차를 이용하는 패턴인지에 따라 체감 만족도가 완전히 달라질 수 있다.

한 번쯤 평일 저녁에 직접 그 동네를 걸어보는 것이 어떤 리뷰보다 정직한 판단 기준이 될 것이다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

고성동(대구역 권역) 이냐, 신천4동(동대구역 권역) 이냐의 선택…

둘 다 신축이고, 둘 다 역 가까이 있고, 둘 다 나름의 매력이 있으니 고민이 깊어질 수밖에 없다.

고성동 라인(스위첸, 힐스)과 신천4동 라인(디어엘로, 데시앙)을 단순 비교하면 이렇게 정리된다.

집 자체의 만족도만 놓고 보면 데시앙이 가장 크고 구성이 좋다는 평가가 많다. 전용 43평형 위주 대형 단지라는 점에서 넓게 살고 싶은 사람에게는 단연 1순위다.

반면 가격 부담을 중심에 두면 힐스나 스위첸 쪽이 훨씬 여유롭다.

대출을 적게 끼고 심리적 안정감을 가져가고 싶다면 고성동이 맞는 선택일 수 있다.

디어엘로는 어떨까? 동구에서 대장 단지로 꼽히는 곳이고 신천4동 안에서도 입지가 좋다고 알려져 있지만, 최근 가격이 빠르게 오르면서 8억을 넘어섰다는 이야기도 나온다.

대장은 이유가 있다는 논리도 맞지만, 그 이유만큼 부담도 따른다는 게 현실이다.

1.5억 차이, 진짜 그 값어치가 있을까?

고성동과 신천4동 사이에 약 1.5억 이상의 가격 차이가 있다고 가정했을 때, 이 차이를 어떻게 받아들이느냐가 핵심이다.

한 가지 흥미로운 시각이 있다.

매일 택시를 타고 다녀도 1.5억은 안 들 것 같다는 말인데, 언뜻 들으면 맞는 말처럼 들린다.

하지만 이걸 다르게 생각해볼 수도 있다. 매일의 이동 편의성이라는 건 단순히 교통비의 문제가 아니다.

피로감, 시간, 심리적 여유 이런 것들은 돈으로 딱 환산이 안 된다.

특히 KTX나 SRT를 주 1~2회 이상 이용하는 사람이 가족 중에 있다면 이야기가 달라진다.

동대구역에서 걸어서 혹은 아주 가까이 거주하는 것과, 1호선으로 환승해서 이동하는 것은 체감상 큰 차이다.

장거리 출장이 잦은 사람에게 역에서 바로 집이라는 조건은 단순한 편의 이상의 가치를 지닌다.

고성동을 선택하는 논리도 충분히 유효하다.

대구역 주변은 최근 신축 공급이 집중되면서 분위기가 바뀌고 있는 동네다.

원대역 신설 계획까지 더해지면 KTX 접근성도 어느 정도 보완될 수 있다. 실제로 원대역이 개통되면 고성동에서 KTX 플랫폼까지 10분 내외로 이동 가능하다는 분석도 있다.

또 하나 신경 써야 할 부분이 있다.

동대구역 바로 인근은 파티마 병원 등 의료시설이 밀집해 있어서 새벽 앰뷸런스 소리가 상당하다는 경험담이 있다.

소음 민감도가 높은 가정이라면 이 부분도 임장 때 반드시 확인해야 할 요소다. 역세권이라는 장점 뒤에는 이런 현실적인 불편함도 함께 따라온다.

기찻길 인근도 마찬가지다.

집 안에서 소리가 안 들린다고 해도, 단지 주변을 걸어다닐 때 소음과 진동이 느껴지고 기찻길이 차지하는 면적만큼 생활 인프라가 들어서지 못하는 점은 장기 거주 시 체감하게 되는 단점이다.

미취학 아이가 있는 경우, 아파트 선택에서 초등학교 배정은 생각보다 훨씬 큰 변수다.

신천4동 데시앙은 효신초와 매우 가깝다는 이야기가 나오는데, 아이 성향에 따라 등하굣길 안전도 중요하게 봐야 한다.

실제로 어린 아이를 데리고 디어엘로 단지에서 효신초까지 걸어본 경험을 공유한 사람도 있었다.

주차장 입구나 펜스 미설치 구간이 있어서 활동적인 아이를 둔 부모라면 저학년 시절에 신경이 쓰일 수 있다는 내용이었다.

반면 데시앙은 초코앞(초등학교 코앞)이라는 장점이 부각됐다.

집을 고를 때 제일 마지막에 봐야 할 게 가격이다.

많은 사람이 집을 고를 때 가격과 투자 가치를 먼저 본다. 그런데 실거주 목적이라면, 그 집에서 누가 어떻게 살 것인지를 먼저 정하고 나서 가격 조건을 맞춰가는 순서가 더 맞다.

배우자가 매주 고속철을 타는 사람이라면, 그 사람이 편한 곳에 집이 있어야 한다.

아이가 혼자 걸어서 학교 갈 수 있는 동네인지도 중요하다. 넓은 집에서 살고 싶다는 욕구도 10년 이상을 살 집이라면 무시할 수 없다.

이 모든 조건을 맞추다 보면 가격은 어느 정도 따라오는 경향이 있다.

좋은 조건이 많은 곳이 비싼 건 당연한 순서이기 때문이다. 그렇다고 무리해서 들어가라는 말이 아니다.

다만 싸니까 참고 살자는 선택이 10년 뒤에 후회로 돌아오는 경우도 적지 않다는 걸 기억할 필요가 있다.

결국 이 고민의 핵심은 가격표가 아니라, 그 집에서 살아갈 가족의 일상이다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.