처인구 아파트가 8억? 솔직히 말하면, 처음 이 가격을 봤을 때 에이, 설마라는 생각이 먼저 들었다.
용인 처인구, 그것도 역세권도 아니고 학군이 특출난 것도 아닌 곳에서 아파트 한 채가 8억 호가를 찍었다는 얘기가 돌기 시작했다.
그 아파트가 바로 용인드마크데시앙이다.
처음엔 그냥 또 누가 호가 높게 올린 거겠지 싶었다.
그런데 찬찬히 들여다보니 단순히 허황된 가격이 아닐 수도 있겠다는 생각이 들었다.
왜 그런지 내가 이해한 방식대로 풀어보려 한다.
실거래 기준으로 먼저 정리해보면 호가가 8억이라고 해서 실제 그 가격에 팔린 건 아니다.
정확히 보면 59타입은 약 5억 7천만 원, 74타입은 6억 8천만 원, 84타입은 7억 4천만 원 수준에서 실거래가 형성됐다.
이 정도만 해도 처인구 기준으로는 상당히 높은 편이다.
8억 호가는 113㎡ 대형 타입 기준이고, 아직 실제로 그 가격에 거래가 성사됐다는 확인은 되지 않는다.
그러나 중요한 건 이 가격이 그냥 하늘에서 뚝 떨어진 게 아니라는 점이다.
처인구 신대지구 신규 분양가가 올라가면서 기존 신축 매매가도 덩달아 위로 끌려 올라가는 흐름이 생겼다.
분양가가 기준점이 되니 인근 신축도 그 아래에 있기 어려워진 것이다.
이 아파트가 화제가 되는 데는 몇 가지 이유가 있다고 본다.
첫 번째는 단순하게 신축이라는 것이다.
2024년 입주 단지로, 지금 기준으로 불과 2년 차다.
같은 처인구에서 비교 대상으로 자주 언급되는 역북지구 아파트들이 이미 10년을 향해 가고 있다는 걸 생각하면, 순수하게 건물 연식 하나만 놓고 봐도 데시앙이 신축 프리미엄을 받는 건 자연스러운 흐름이다.
두 번째는 입지보다 인프라다.
역세권이냐 아니냐를 따지기 전에, 근처에 터미널이 있고 병원, 은행, 생활 편의시설이 모여 있다는 점이 실거주자들에게는 꽤 중요한 요소다.
역 없어도 살기 불편하지 않다는 경험이 쌓이면 그게 결국 시세로 이어진다.
세 번째가 가장 핵심인데, 바로 미래 교통 호재다.
잠청선과 경강선, 확정은 아니지만 무시할 수도 없다.
이 부분이 가장 말이 많은 지점이다.
잠청선(잠실~청주 광역급행철도)과 경강선 연장이라는 두 가지 교통 호재가 데시앙 근처를 지날 가능성이 있다는 얘기가 나오고 있다.
정확히는 이렇다. 경강선과 잠청선 노선이 겹치는 구간이 생기면서, 둘 다 동시에 추진되기는 어려운 상황이 됐다.
잠청선은 현대건설이 민자로 제안한 노선이고, 경강선은 국가 예산으로 진행되는 국가철도 계획이다.
현재로선 잠청선이 먼저 추진될 가능성이 높다는 의견이 많다.
용인시가 원하는 정차역은 에버랜드, 용인중앙시장, 이동남사 세 곳인데, 현실적으로는 두 곳만 정차할 가능성이 높다고 보는 시각이 있다.
그 경우 중앙시장역과 이동남사역이 유력하다.
중앙시장역이 생긴다면 데시앙에서 도보로 접근 가능한 거리라는 계산이 나온다.
물론 아직 확정된 건 없다.
예비타당성 조사가 올해 하반기에 결과가 나올 예정이라고 한다. 하지만 호재란 게 원래 확정 전에 가격에 먼저 녹아드는 법이다.
기대감이 반영된 가격이라는 걸 인식하고 접근해야 한다.
데시앙 vs 역북, 어느 쪽이 더 나을까?
이걸 단순히 비교하는 건 사실 무의미하다. 목적이 다르기 때문이다.
거주 목적이라면 역북지구가 여전히 경쟁력 있다.
처인구 메인 상권과 학원가가 인접해 있고, 지금 6억대면 데시앙보다 1~2억 저렴하게 살기 좋은 환경을 얻을 수 있다.
10년 차 준신축이지만 생활 인프라는 오히려 더 잘 갖춰진 측면이 있다.
반면 투자 목적이라면 이야기가 달라진다.
역북은 최근 6억대에서 횡보하는 흐름이 감지된다. 이미 성숙한 지역이라 급격한 상승보다는 안정적인 흐름을 보인다.
데시앙은 2년 차 신축에 교통 호재 기대감이 아직 가격에 다 반영되지 않았다는 시각도 있다.
잠청선이 예정대로 진행되고 정차역이 확정될 경우, 추가 상승 여지가 있다고 보는 사람들이 있는 이유다.
그래서 지금 8억이 비싼 건가, 아닌 건가?
현재 시점에서 8억은 호가이고, 실거래 기준으로는 84타입이 7억 4천만 원 수준이다.
처인구라는 지역을 기준으로 보면 분명히 높은 가격이다. 같은 돈으로 기흥역 인근 아파트를 매수할 수 있다는 말도 완전히 틀린 얘기가 아니다.
그러나 부동산 가격은 현재 상태만 보는 게 아니라 앞으로의 그림을 먼저 반영하는 경향이 있다.
잠청선 확정 여부, 주변 가로주택정비사업 진행, 신대지구 개발 마무리 등의 변수가 맞물릴 경우 지금 가격이 고점이 아닐 수도 있다.
반대로 교통 호재가 물 건너가거나 공급이 늘어날 경우 현재 가격은 꽤 부담스러운 수준이 될 수 있다.
결국 이 아파트에 관심을 가지는 사람이라면 지금 이 가격이 납득되는가가 아니라 앞으로 이 동네가 어떤 모습이 될 것인가를 먼저 그려봐야 한다고 생각한다.
처인구가 오른다고 좋아하는 사람도, 말이 안 된다고 갸웃하는 사람도 결국 같은 걸 보고 있다.
그 동네가 앞으로 어떻게 될지를 두고 서로 다른 판단을 내리는 것이다.
정답은 시간이 지나봐야 안다.
지금은 그냥 변수를 잘 챙기면서 지켜보는 게 맞다고 본다.
어디가 대장이냐를 따지는 것보다, 내가 사는 목적이 뭔지를 먼저 정하는 게 중요하다.
이 글은 특정 아파트를 추천하거나 투자를 권유하는 글이 아니다.
개인적인 시각에서 정리한 내용이며, 부동산 투자는 항상 본인의 판단과 책임 하에 결정해야 한다.