부산 재송동에 살거나, 이 동네 부동산에 관심 있는 사람이라면 누구나 한 번쯤 이런 생각을 해봤을 거다.
센텀스타가 저렇게 좋은 아파트인데, 왜 센텀파크보다 가격이 낮을까?
센텀스타, 사실 괜찮은 아파트다.
일단 오해를 막기 위해 먼저 말해두고 싶다.
센텀스타는 절대 나쁜 아파트가 아니다. 오히려 실제로 살아보면 감탄이 절로 나오는 곳이다.
센텀초·중·고가 코앞에 있어서 학군 걱정이 없고, 건물 외관도 초고층 주상복합답게 꽤 멋지다.
각 층마다 클린룸이 있어서 쓰레기 버리러 1층까지 내려갈 필요가 없고, 엘리베이터도 동마다 여러 대라서 기다리는 스트레스가 거의 없다.
주차도 세대당 2.4대 수준이라 부산 아파트 중에서 손에 꼽힐 만큼 여유롭다.
수영장, 사우나, 헬스장을 포함한 커뮤니티 시설도 부산 전체로 봐도 상위권이다.
실제로 오래 살던 입주민들이 다른 곳으로 이사를 고려했다가 결국 다시 센텀스타로 돌아오는 경우가 꽤 있다고 한다. “여기만 한 데가 없다”는 말이 과장이 아닌 셈이다.
그런데 이렇게 좋은 아파트가 왜 시세에서는 센텀파크에 밀리는 걸까?
첫 번째 이유는 주상복합이라는 특성 자체에 있다고 본다.
아파트를 볼 때 사람들이 체크하는 것 중 하나가 공간 활용도다.
그런데 주상복합은 같은 평수라도 구조상 일반 아파트보다 실제로 쓸 수 있는 공간이 좁게 느껴지는 경우가 많다.
센텀스타 43평이 센텀파크 34평보다 숫자상 면적은 크지만, 실제로 들어가 보면 체감 공간은 오히려 파크 34평이 더 넓어 보인다는 이야기가 꾸준히 나온다.
이건 센텀스타만의 문제가 아니다.
서울에서도 강남의 대표 주상복합이었던 도곡 타워팰리스가 시간이 지나면서 주변 일반 아파트에 가격이 밀리기 시작했다.
입지도, 브랜드도 압도적인데 주상복합이라는 이유 하나로 시장의 평가가 달라지는 현실이다.
이게 부동산 시장에서 주상복합이 가지는 구조적인 한계다.
상가 구성이 생각보다 중요하다.
두 번째는 상권 이야기다.
얼핏 들으면 별것 아닌 것 같지만, 실제로 살아보면 굉장히 크게 느껴지는 부분이다.
센텀파크 상가에는 마트, 베이커리, 반찬가게처럼 매일 이용하는 생활 밀착형 업종들이 모여 있다.
반면 센텀스타 상가에는 술집 등 입주민 입장에서 자주 쓰기 어려운 업종들이 상당수를 차지하고 있다.
주상복합의 가장 큰 장점 중 하나가 단지를 벗어나지 않고 생활이 가능하다는 점인데, 센텀스타는 그 장점을 제대로 살리지 못하고 있는 셈이다.
거기에 수영강, 동해선 철로, 사무실 밀집 지역이라는 지리적 조건이 이 권역의 확장 자체를 막고 있어서 유동인구가 센텀파크 쪽으로만 쏠리는 구조가 굳어진 면도 있다.
세 번째가 내가 가장 흥미롭게 생각한 부분이다.
실거주 만족도가 높은 게 오히려 가격 형성에 불리하게 작용한다는 얘기다.
집이 너무 마음에 들면 팔 생각을 안 한다.
당연한 말이지만, 이게 쌓이면 시장에 매물 자체가 줄어든다.
거래가 없으면 최근 가격을 가늠하기 어렵고, 집주인은 이미 팔린 가격보다 1~2억 높게 호가를 부르는 경우가 많다.
그러면 사려는 사람 입장에서는 “이 가격이 적정한 건지 확신이 안 선다”는 부담감이 생긴다.
거래가 활발하게 일어나야 시장이 가격을 제대로 평가해줄 수 있는데, 센텀스타는 그 순환이 잘 안 되는 상황이다.
아이러니하게도 실거주자들의 높은 만족도가 투자 시장에서의 가격 반영을 느리게 만들고 있다고 볼 수 있다.
네 번째는 세대수와 평형 구성 문제다.
센텀스타는 총 3개 동, 629세대로 이루어져 있다.(오피스텔 제외)
부산에서 흔히 대단지로 인정받는 기준인 1,000세대에도 못 미친다.
여기에 39평, 43평, 45평, 54평, 64평, 80평 이상까지 다양한 평형대가 존재하는데, 평형별로 세대수가 40~200여 가구 수준에 불과하다.
게다가 3개 동이 각각 다른 방향을 바라보고 있어서, 같은 평형이어도 햇빛이 얼마나 드는지, 얼마나 탁 트인 느낌인지가 세대마다 크게 다르다.
같은 54평이라도 총 6개 라인으로 나뉘어 각각 다른 특성을 보인다는 입주민 경험담도 있다. 이러다 보니 물건 가치를 정확히 판단하기가 굉장히 어려워진다.
다섯 번째는 조금 냉정한 시각이다.
부산에는 스스로 하이엔드라 부르는 아파트가 굉장히 많다.
엘씨티, 경동 제이드, 마린시티의 바다 뷰 주상복합들, 신세계백화점 옆 트월센 월드마크… 센텀스타도 그 리스트 안에 들어간다.
그런데 하이엔드를 원하는 수요는 한정적이다.
공급은 많은데 수요가 제한적이면 결국 시장이 가려서 평가한다.
이게 최근 부동산 시장의 핵심 흐름, 즉 양극화와 연결된다.
예전엔 구 단위로 나뉘던 양극화가 이제는 같은 단지 안에서도 어느 동, 어느 라인이냐까지 세분화됐다.
실제 거래 데이터를 보면 이게 단순한 이론이 아님을 알 수 있다. 올해 1월 같은 달에 센텀스타 54평은 14.5억에 거래됐지만, 64평은 23억, 86평은 무려 35억에 거래됐다.
평당 가격으로 환산하면 54평은 약 2,700만 원, 64평은 3,600만 원, 86평은 4,000만 원이다.
같은 단지인데 평당가 격차가 이 정도라면 시장이 확실한 신호를 보내는 것이다.
대형 희소 물건은 하이엔드로 인정받고, 중소형은 그 프리미엄에서 멀어지는 흐름이다.
투자 목적으로 접근하면 센텀스타는 분명 불편한 선택지다.
거래 빈도가 낮고, 가격 파악이 어렵고, 호가와 실거래가 사이의 괴리도 크다.
주상복합 특유의 시세 상승 속도가 일반 아파트보다 느리다는 시장의 평가도 무시하기 어렵다.
그런데 실거주라는 측면에서 보면 얘기가 완전히 달라진다.
주차 스트레스 없고, 층간 소음 적고, 커뮤니티 시설 최상급에, 학군도 훌륭하다. 동해선 센텀역이 생기고 센텀-만덕 대심도 개통까지 앞두고 있어 교통 접근성도 점점 나아지는 중이다.
어떤 관점으로 보느냐에 따라 센텀스타는 완전히 다른 아파트가 된다. 다만 한 가지는 확실하다.
54평 이하의 중소형 평형은 현재 시장 평가에서 저평가 구간에 있다는 것, 그리고 이 가격 괴리가 언제까지고 유지되지는 않을 가능성이 있다는 것이다.
물론 이건 어디까지나 개인적인 분석이고, 최종 판단은 각자가 해야 한다.
부동산은 결국 내가 감당할 수 있는 수준 안에서 직접 발로 뛰며 확인하는 게 가장 중요하다고 생각한다.
상황에 따라 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.