뉴스를 보면 저출산 얘기가 하루가 멀다 하고 나온다.
그런데 그게 막연한 미래 이야기가 아니라, 이미 교실 안에서 현실로 나타나고 있다는 게 문제다.
서울에서도 1학년이 딱 한 반만 운영되는 초등학교가 18개나 된다고 한다. 지방 얘기가 아니다.
대한민국에서 가장 비싼 땅값을 자랑하는 그 강남에서도 벌어지는 일이다.
이미 이런 현상은 2~3년 전부터 조금씩 보이기 시작했다.
처음엔 경북 같은 농촌 지역 이야기인 줄 알았는데, 이제는 광역시 한복판에서도 빈 교실이 생기고 있다.
입학생 숫자가 줄어든다는 건 단순히 학교 문제가 아니다.
그 아이들이 10년 뒤 학원가를 채워야 할 중고등학생이 된다는 걸 생각하면, 지금 이 숫자가 얼마나 중요한지 알 수 있다.
수성구가 특별한 이유, 그리고 그게 약점인 이유
대구 수성구, 특히 범어동과 만촌동은 오랫동안 대구에서 집값이 가장 높은 곳이었다. 이유는 단 하나다.
학군이다. 전국 단위로 봐도 손에 꼽히는 학군지였고, 좋은 학교에 아이를 보내고 싶은 부모들이 기꺼이 비싼 집값을 감수하며 모여들었다.
그런데 바로 그 점이 지금은 양날의 검이 되고 있다고 본다.
강남은 학군이 없어도 일자리가 있고, 백화점이 있고, 병원이 있고, 대기업 본사가 있다.
사람들이 학군 때문만이 아니라 다양한 이유로 강남에 살고 싶어한다.
반면 수성구 만촌동을 생각해보면, 솔직히 학원 말고 뭐가 있나 싶다.
조용하고 주거 환경은 깔끔하지만, 학군이라는 이유 하나가 빠지면 그 가격을 유지할 수 있는 다른 이유가 많지 않다는 게 현실이다.
핵심지로 몰린다는 주장, 맞기도 하고 틀리기도 하다.
이 얘기를 꺼내면 꼭 나오는 반론이 있다.
학생이 줄어들수록 오히려 진짜 학군지 한 곳으로 더 몰리게 된다. 그러면 수요가 폭발해서 집값은 오히려 오른다는 주장이다.
이 논리 자체가 완전히 틀린 건 아니다.
실제로 지금도 수성구 핵심 초등학교 몇 곳은 과밀 상태라는 이야기도 있다. 주변 지역 학교들이 문을 닫으면 거기 학생들이 남은 학교로 몰리는 현상은 충분히 일어날 수 있다.
다만 이 논리에는 중요한 전제가 빠져 있다고 생각한다.
그 과밀 현상을 만들어내는 학생들, 즉 지금 초등학교에 다니는 아이들은 이미 7~10년 전에 태어난 아이들이다.
그런데 지금 올해 기준으로 태어나는 아기들 숫자는 그보다 훨씬 적다.
입력값 자체가 계속 줄어들고 있는 것이다. 지금의 과밀은 과거 출생아들의 마지막 물결일 수도 있다.
그 파도가 지나고 나면 그다음은 훨씬 작은 파도가 온다.
대구라는 도시 자체의 문제도 있다.
여기서 수성구 문제를 더 복잡하게 만드는 게 대구라는 도시 전체의 상황이다.
대구는 광역시 중에서 젊은 층 인구 유출이 가장 심각한 수준이라고 알려져 있다.
대학을 졸업하고 취직을 위해 서울로 올라가고, 거기서 결혼하고 아이를 낳는다. 대구에 남아 있는 젊은 인구가 계속 줄어드는 구조다.
서울은 사람들이 떠나도 전국에서, 또 해외에서도 사람이 유입된다.
그런데 대구는 빠져나가는 젊은 층을 채워줄 새로운 유입이 상대적으로 약하다.
양질의 일자리가 수성구에 집중된 것도 아니고, 굳이 수성구에 살아야 할 이유가 학군 외에는 마땅치 않다는 점에서 강남과 1대1로 비교하는 건 처음부터 무리가 있다.
그렇다면 범어동과 만촌동은 같은 운명인가?
수성구 안에서도 차이는 있다고 본다. 범어동 쪽은 교통 접근성이나 상권이 어느 정도 받쳐주는 편이다.
학군이라는 메리트가 약해지더라도 기본적인 생활 인프라가 있기 때문에 완전히 무너지는 시나리오는 아직 이른 이야기일 수 있다.
반면 만촌동은 솔직히 학원 외에는 특별한 인프라가 없는 조용한 주거지에 가깝다.
만약 학군이라는 프리미엄이 빠지게 된다면, 같은 수성구 안에서도 지역 간 격차가 생길 가능성이 있다.
이건 수성구를 깎아내리려는 게 아니라, 있는 그대로의 구조를 보면 그렇다는 얘기다.
언제부터 체감이 될까?
중요한 건 타이밍이다.
지금 당장 수성구 집값이 뚝 떨어지냐고 물으면, 그건 아닐 가능성이 높다.
지금 중고등학생 나이인 아이들은 10~15년 전 출생한 세대라 아직 숫자가 어느 정도 된다. 학원가가 한동안은 버틸 수 있다는 뜻이다.
진짜 문제가 드러나는 시점은 지금 초등학교 입학생들이 중학생, 고등학생이 되는 시기, 즉 대략 10년 후라고 본다.
학원가에 다닐 학생 자체가 없어지면, 학원들이 하나둘 문을 닫기 시작하고, 학군이라는 이름 자체가 흐려질 것이다.
그때가 되면 집값도 서서히 그 변화를 반영하기 시작한다.
마치 튼튼해 보이던 댐이 어느 날 갑자기 무너지듯이 임계점이 오면 변화의 속도가 굉장히 빨라질 수 있다.
투자와 실거주는 다른 문제다.
이 모든 얘기는 어디까지나 장기적인 시각에서 바라본 이야기다.
당장 5년 이내의 단기 투자를 생각한다면, 수성구가 여전히 대구에서 가장 안정적인 지역이라는 점은 부정하기 어렵다.
실거주 목적이라면 살고 싶은 곳에 사는 게 맞고, 당장 몇 년 사이에 수성구가 폭락할 가능성도 낮다.
다만 10년, 20년을 내다보는 장기 투자 관점이라면, 수성구가 학군 외에 어떤 경쟁력을 갖출 수 있는지를 진지하게 따져봐야 한다고 생각한다.
지금은 저점에서 많이 올라온 상태이기 때문에 새로 진입하기에는 수익률 측면에서도 예전만큼 매력적이지 않을 수 있다.
저출산 문제는 사실 어제오늘 이야기가 아니다.
그런데 이게 실제로 교실에서, 학원가에서, 그리고 결국 집값에서 어떤 방식으로 나타날지를 미리 생각해보는 사람이 생각보다 많지 않다.
긍정적인 시각도 물론 필요하고, 지나친 비관론도 경계해야 한다.
하지만 숫자는 거짓말을 하지 않는다.
전세계 저출산 1위라는 현실 앞에서, 학군지의 미래를 무조건 낙관하는 건 조금 더 신중하게 생각해볼 필요가 있다고 본다.
물론 이게 다 틀릴 수도 있다.
예상치 못한 인구 반등이 올 수도 있고, AI 시대가 교육의 판 자체를 바꿔버려서 학군이라는 개념이 아예 새로운 의미를 가질 수도 있다.
미래는 아무도 모른다. 다만 지금 보이는 데이터와 흐름을 보면서 스스로 판단을 내려야 한다는 것, 그게 결국 투자든 실거주든 가장 중요한 태도가 아닐까 싶다.